부동산 양도소득세(양도세)는 부동산을 팔아서 생긴 양도차익에 대해 부과되는 세금이에요.
복잡할 수 있지만, 아래에 기본 계산법과 주요 개념을 정리해볼게요.
✅ 1. 양도소득세 계산 공식
양도소득세 = [(양도가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율] - 누진공제
✅ 2. 용어 정리
- 양도가액: 실제로 부동산을 판 금액
- 취득가액: 매입할 때의 금액 (취득세 포함 가능)
- 필요경비: 중개수수료, 수리비, 양도 관련 법무사 비용 등
- 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제 (10년 이상)
- 양도차익: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- 과세표준: 양도차익 - 장기보유특별공제
- 세율: 기본세율은 6~45%, 단기보유/다주택자일 경우 중과세 적용
- 누진공제: 일정 세율 구간에 따라 일정 금액 공제
✅ 3. 세율 (기본세율표)
과세표준 금액세율누진공제
| 1,200만 원 이하 | 6% | 0원 |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 1억5천만 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 3억 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 5억 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 10억 이하 | 42% | 3,540만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,540만 원 |
✅ 4. 중과세율
- 2주택 이상 보유자 (조정대상지역):
보유 기간 1년 미만: 세율 70%,
보유 기간 1~2년: 세율 60%,
일반 중과세율: 기본세율 + 20~30%p - 1세대 1주택 비과세 조건
- 보유기간 2년 이상 (조정지역은 거주도 2년 필요)
- 실거래가 12억 원 이하
- 양도차익에 대해 비과세
✅ 5. 예시 계산
예시:
- 매매가: 10억 원
- 매입가: 6억 원
- 필요경비: 1천만 원
- 보유기간: 5년
- 장기보유특별공제: 40% (보유 5년 기준)
→ 양도차익: 10억 - 6억 - 0.1억 = 3.9억
→ 장기보유공제: 3.9억 × 40% = 1.56억
→ 과세표준: 3.9억 - 1.56억 = 2.34억
→ 양도세: 2.34억에 대한 기본세율 적용 (약 35%)